购房九大陷阱之一中介管钱不安全

在买房时，千万要捂住口袋、看好资金、多留一个心眼。对中介公司(尤其是规模较大的看起来比较正规的)，很多人容易放松警惕，以为这么大的公司出不了什么问题，于是买方的定金、首付款甚至全部房款都是进入房产中介公司开设的公司账户甚至是个人账户。

事实上，有的大型连锁房产中介公司确实比小中介要规范一些，但中介市场鱼龙混杂，池水很深，即使是大公司里也有不少害群之马。比如不少中介挪用这些欠款、炒股或用于门店扩张等。

规避之道：

要防范交易资金风险，关键还在于选择安全的付款途径，尽量不要选择让资金通过中介转手。目前，房地产交易设有专门的资金窗口，买卖双方在这里就可以办理相关业务，确保自己的交易资金绝对安全。

购房九大陷阱之二限售房屋买不得

所谓限售房，主要是动迁安置房，这类房屋由于具有一定的政府补贴性.房价高涨的今天，不少人都希望能通过钻法律的空子或者打法律的擦边球的方式来获得一套相对的但是一些权利受到限制的房屋，结果反而给自己带来很大的交易风险。

这类受限房屋主要有以下三类：一是有限制转让条件的市政配套商品房(即限售房)，二是权利处于司法查封状态的房屋，三是尚存在法律纷争以及产权人尚不明晰的房屋。这三类房屋中，尤其以购买限售房引发的纠纷突出。

 规避之道：

对于普通买房人来说，可以通过以下几个方法来鉴别这类房屋或防范这类风险，

一、出售人只有动迁协议或预购协议，尚未办理产权证的房屋尽量不要买，即使要买，也让出售人先将产权证办出审核后再决定是否购买;

二、有产权证的房屋，审核产权证上是否有“5年内限制交易”的条款;

三、对报价明显低于周边房价的房屋以及新的动迁小区的房屋更要保持的警惕性，在确认能否购买之前尽量不要支付定金、意向金以及首付款等。

购房九大陷阱之三卖家户口不迁移

在我国当前国情下，二手房买卖的过程中难免会遇到户口迁移的问题。有时候会出现合同约定卖家应该迁出户口却迟迟不愿执行的问题。

规避之道：

对于这类问题，买家应注意以下三点。

一、根据现有规定，户口和商品房产权者之间已没有必然的法律联系，卖家在出售房屋后拒绝迁出户口也不会影响商品房的使用价值，当然也不会影响买家户口的迁入，与此同时，买家也不能仅仅以此为由要求解除房屋买卖合同。

二、户口迁移属于管理问题，不属于民事案件的受理范围，即便合同中明确约定了出卖人有义务将户口迁出，但由于该义务属于不能强制履行的事项，法院不能做出强制出卖人迁移户口的判决。

三、如果买卖合同约定，卖家没有按时迁出户口应承担违约金的话，那这种违约金约定则属于民事案件处理范围，法院可以判决支持。因此在二手房交易中，房屋买受人如果在意户口问题，应当事先了解清楚房屋内的户口情况，尤其是在房屋内户口情况多样复杂的局面下，比如存在人户分离情况的，更是要谨慎操作。建议最好要求卖家在完成交易之前将户口全部迁出。如果卖家由于种种原因，确实无法在交易完成之前迁出户口的，双方可以约定具体的迁出日期及逾期迁出的违约金。

购房九大陷阱之四群租房租不得

群租一词可以说是与“高房价”同步诞生的一个新名词，也成了今天许多大城市久攻不破的顽症。纵然“群租”有其经济上的客观原因，但二房东违章搭建、乱布电线的行为存在很大的消防安全隐患，不但损害了房屋人和租客的合法权益，甚至可能危及公共安全，房屋人和租客应自觉抵制“群租”。

规避之道：

对于房东来说，一旦把房子租给了这样的二房东，无疑是给自己惹上了极大的麻烦。因此房东在出租房屋时应注意以下三点。

一是认真查看承租人的身份证件，了解清楚承租人的家庭地址、工作单位等个人信息，做到知己知彼，心里有数，对于承租人来说，由于房东了解自己的详细个人信息，因此也不太敢随意胡来。

二是在租赁合同中明确约定承租人如果私自改变房屋结构、用途，或擅自转租的，房东有权解除合同，以便在纠纷发生时争取主动。

三是“常回家看看”，毕竟房屋是自己的财产，对于自己的财产，任何时候都不能轻易做“甩手掌柜”，即使不能每月探访一次，也要不定期回来看看，从而对出租房屋的使用情况有所了解，一旦发现违反法律规定或租赁合同约定行为的，就可以及时制止、纠正，避免损失扩大。

对于租客来讲，一旦大房东和二房东的租赁合同解除，不论自己与二房东的租赁合同是否到期，都必须立即迁出，给自己造成不便甚至损失，因此租赁房屋时也应注意三点：一是选择合适的房源，不能一味贪图租金，盲目租赁。

购房九大陷阱之五套贷行为要不得

虚构交易套取银行贷款案件在法院日常审理中并不少见。贷款人的动机，无非是觉得个人直接向银行申请大额贷款较为困难，或者即使获得贷款，一般也以较高的款利率计算，不够划算。而通过房屋买卖的形式申请贷款，不仅较易获得银行批贷，且能享受8.5折的优惠利率。

但事实上，这一做法存在很大的风险：

首先，如果金额巨大，有触犯刑法、承担刑事责任的可能。

其次，假意出卖人很可能因假意买受人反悔、在房屋上另行设立抵押等原因，而无法返还自己的房屋。通常，套贷者往往选择自己的亲属、朋友来签订假的买卖合同，以为这样不会有什么问题。但随着房价的持续非理性上涨，一些假买者往往会经不起巨额利益的诱惑，最终假戏真做，到期拒不返还房屋。

甚至有的假买者另行到交易办理新的房产证，向其他人出售或抵押借款，最终导致亲朋反目。这种情况下，即使将来法院判决认定为假买卖，也可能基于第三人利益的保护而不能使房产返还真正的主人。

规避之道：

当然，风险不光只在假卖人一方，假买人也很可能因为假卖人无力继续按揭偿债，导致自身承担较重的民事责任。总之，套贷行为要不得，也不可因为贪图小利或者亲友请托不好拒绝而成为套贷人的托儿。

购房九大陷阱之六定金协议谨慎签

老百姓买卖二手房时，通常都委托专业的房产中介进行。在这期间，无论是买房者还是卖房者都需要签署大量协议。这些协议往往都是房产中介为重复使用而事先拟定的格式合同，由于其条款复杂、专业程度高，中介的解释又往往含糊其辞，因此很难被普通百姓所理解。

其中，对签署中介提供的一些所谓“定金协议”(买卖居间协议)的后果，就往往存在误区。一般来说，在签订正式的买卖合同前，当买卖双方达成基本的交易意向后，中介会要求双方签订一个所谓的“定金协议”(或者其他类似名称的合同)，并交付一笔定金。按照通常理解，既然是定金协议，一方将来违约不签订正式的买卖合同，最多被拗掉定金。其实不然!

规避之道：

由于这类定金协议通常由中介提供，中介的收费又与交易的成功与否直接关联，因此在制定定金协议时他们往往已经将买卖合同的主要条款规定其中。这类定金协议很可能在将来的诉讼中被法院认定为双方的本约(即与正式的买卖合同具有同等效力的合同)。一旦被认定为本约，违反定金协议的一方或者被强制要求继续履行合同，或者不但要承担定金损失的违约责任，还要承担对方的其他损失，如房价波动产。

购房九大陷阱之七“售后包租”不牢靠

作为一种纯粹商业行为，法律保护“售后包租”业主进行的权利，但不保证业主的行为一定能够取得收益。

规避之道：

因此业主在前一定要注意三方面问题。

一是对风险要有清醒认识并做好充分的心理准备，综合考虑开发商资信状况、租金回报情况、自身经济实力等因素，慎重决定。

二是对房屋所处环境的发展前景有自己的判断，商业地产的风险也住宅更高，对者的专业素养和经验的要求也更高，者绝不能一味相信销售广告的描述或开发商的单方承诺而忽视了潜在的各种风险。

三是要弄清楚自己购买房屋的基本信息，如果是商铺等非居住性房屋，一定要现场查看，确认所购房屋是独立的建筑单元。曾经有一起案件的当事人陈某购买某商场内的一间商铺，并将其返租给该开发商，自己获取租金收益。事后由于商场经营不善，开发商不能如期支付租金，陈某便想解除租赁合同，然而当他到现场时发现，商铺的墙壁都已经拆除，只剩一个大厅，陈某和其他小业主都分辨不出自己购买商铺的具体位置，导致维权困难。

购房九大陷阱之八阴阳合同不要签

 阴阳合同就是通常指的黑白合同，是当事人为了逃避税收，签订两份价格不同的房屋买卖合同，以价位低的合同办理房屋过户手续，实际却履行价位高的合同。表面上看，阴阳合同有时确实达到了规避税收、降低房屋买卖成本的作用，但事实上，阴阳合同滋生了大量纷争。毕竟双方签订了两份具有不同价格的合同，一旦有一方起了“歹心”，这阴阳合同往往就成了麻烦的根源。

除了以上案例提到的情况外，最常见的就是：由于房屋买卖过程中，房价出人意料的有了大幅的上涨或下跌，因此一方想违约不履行合同，往往在法院声称自己签订阴阳合同时不知道违法，现在知道了，所以要求法院判决买卖合同无效，双方无需再履行合同。

通常，法院不会判令整个合同无效，只判令用于避税的条款无效，双方仍按照实际成交价履约。另外对买家来说，做低房价只能让卖家少缴个人所得税，然而今后自己卖出方式时，却反而要多缴个人所得税，其实反而对自己不利。

规避之道：

总之还是那么一句老古话：贪小必失大，别人主动给予的小的背后往往暗藏着别人预设的大陷阱。

购房九大陷阱之九违章建筑不要租

由于我国土地性质多样，有些违章建筑并不一定能在短时间内被发现。因此一旦租赁了违章建筑，承租人的权利将不受法律保护。所以承租人在租赁房屋时，一定要了解清楚该房屋的权属情况，确认该房屋是不是出租人的合法建筑。

具体说来，承租人首先要看这个建筑有没有国家房屋土地管理部门颁发的房地产权证，如果对房产证真假有疑问的，可以去区县的房地产登记部门核实。有些房屋虽然没有房产证，但是出租人能够提供区县级以上政府部门出具的合法建造手续的，这些房屋也是合法建筑。如果想租的房子既没有房产证，又没有合法证明，那么该房屋很可能是不合法建筑。

规避之道：

需要提醒的是，生产队、村民小组、村委会、乡镇政府没有建设用地、房屋建造的审批权，因此他们出具的关于出租土地建房的批准、证明文件不具有法律效力。对于出租人来讲，建造房屋一定要依法进行，履行相应的法律手续，禁止违章搭建，已经搭建的要立即拆除，更不能将违章建筑出租以牟取非法利益。根据国家相关规定，违章建筑一经发现，房地产管理部门有权予以拆除，并对违章搭建人给予处罚。

真要坑你，你防的了么