2018中国房地产上市公司测评研究报告新鲜出炉!中国恒大首次摘下上市房企综合实力榜桂冠，万科、碧桂园分列二三名。
此外，中国海外发展、保利地产、绿地控股、华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列“2018中国房地产上市公司综合实力榜”第四至十位。
5月25日，“2018中国房地产上市公司测评成果发布会暨房地产金融创新高峰论坛”在深圳举行。本次测评的研究对象为沪深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合计共207家房地产上市公司。
2018中国房地产上市公司综合实力榜前10强
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来源：《2018中国房地产上市公司测评研究报告》
从核心测评指标来看，2017年上市房企总资产均值为873.43亿元，同比上升21.74%;房地产业务收入均值150.02亿元，同比增长1.92%;净利润均值为22.51亿元，同比增长31.21%;资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%;净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。
房地产板块表现弱于大盘
从资本市场表现来看，2017年A股市场呈现分化格局，房地产板块表现明显弱于大盘，但白马龙头股领涨大盘。
而在业绩大增和估值修复的双重作用下，港股内房板块估值得到持续修复，全年涨幅高达109.3%，市场表现显著。
这在股价上也能看出，2017年全年股价累计涨幅前十名，在港上市房企占据前九个席位，中国恒大、融创中国、天誉置业、碧桂园、雅居乐集团、龙光地产、众安房产、佳兆业集团、中国奥园分列涨幅榜一到九名，A股新城控股以154.91%的涨幅居于第十名。
土地竞争加剧，行业集中度提升
运营规模方面，上市房企经营规模增速持续下滑，总资产集中度继续攀升。
从上市房企总资产规模来看，截至2017年末，总资产超过千亿的企业有45家，约占上市房企总量的21%。超过3000亿的企业有12家;超过万亿的企业有3家，依次是中国恒大、万科和碧桂园。从总资产累计值占比来看，榜单前15名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前53名企业总资产累计值占比超过80%。
这两项指标2016年的数值分别为前18名和前59名。可见2017年房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。
百强房企在土地市场上的竞争愈加激烈，从招拍挂市场到收并购再到城市旧改，竞争蔓延到各个拿地领域。大房企的规模优势也在土地市场上有所显现，其获取能力高于一般的中小房企，“强者恒强”的规律也开始适用于土地市场。
公司债融资总规模大幅下降
在偿债能力上，上市房企债务指标均值保持平稳，行业整体财务风险可控。2017年一方面受行业销售再创新高影响，大型房企自有资金充沛，另一方面，融资环境显著收紧，房企公司债发行规模严重“缩水”，客观上也限定了整个行业杠杆率的天花板。
据不完全统计，2017年公司债融资总规模为437亿元，较2016年全年大幅下降90% 。叠加两方面的影响因素，2017年上市房企的偿债能力指标均值保持平稳运行，债务风险整体可控。
从企业资产负债率的分布来看，2017年约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值;约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间;另外25%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有绿地、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福和泰禾等持续扩张型企业。
三大盈利效率指标均有改善
上市房企盈利效率处于上升通道，利润水平保持增长态势。2017年，上市房企净资产收益率均值为9.29%，较2016年提升3.58个百分点;总资产净利率均值为2.79%，较2016年提升0.79个百分点;总资产报酬率均值为5.64%，较2016年提升1.13个百分点，标准差为4.25%。
三大盈利效率指标均处于上升修复通道中，可见上市房企增收不增利的情况已得到持续改善。此外，从盈利能力的绝对值指标看，其上升势头得以延续。上市房企营业利润均值为33.46亿元，同比增长45.14%;净利润均值为21.29亿元，同比增长13.57%。
积极探索创新热点领域
创新能力方面，大型上市房企开始从模式突破、产业导入寻求赋能，并从存量运营、轻资产化寻找增长点。同时，长租公寓、特色小镇、城市更新、物流地产、联合办公、产城融合仍是企业创新热点领域。
房企创新思路逐渐从单纯的粗放式业务拓展向内容、运营、模式等多维度创新深化，从存量再造、轻资产运营进行切入创新。
此外，产业链下游的行业净利润增速有所下滑，但整体保持稳健增长。首先，绿色健康家居、智能化发展已成大势，大部分上市供应商企业通过技术研发，积极寻求环保升级，推动智能升级，同时抓住精装修发展机遇，提升精装服务整合能力，拓展增长空间，并契合房地产市场新常态对中高端产品需求，推进产品的多元化高品质发展。
融资结构发生显著变化
政策变化以及国际经济金融形势的变化，让2017年房企融资结构发生显著变化，公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加，房企的融资方式也越来越多元化，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。
据报告不完全统计，2017年108家房企融资总额为10864亿元(不含开发贷、一般银行贷款)，同比下降2%。其中，108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元，占总融资额的比重仅为4%，较2016年大幅下降90%;境外融资额为2771亿元，较2016年大幅增加74%。
此外，2017年股权融资规模大幅扩张至1509亿元，占比为14%，较2016年大幅增长105%。2017年多家房企成功发行资产证券化产品，融资金额达492亿元，同比大幅增长86%。
2018中国房地产上市公司测评研究报告新鲜出炉!中国恒大首次摘下上市房企综合实力榜桂冠，万科、碧桂园分列二三名。
此外，中国海外发展、保利地产、绿地控股、华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列“2018中国房地产上市公司综合实力榜”第四至十位。
5月25日，“2018中国房地产上市公司测评成果发布会暨房地产金融创新高峰论坛”在深圳举行。本次测评的研究对象为沪深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合计共207家房地产上市公司。
2018中国房地产上市公司综合实力榜前10强
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来源：《2018中国房地产上市公司测评研究报告》
从核心测评指标来看，2017年上市房企总资产均值为873.43亿元，同比上升21.74%;房地产业务收入均值150.02亿元，同比增长1.92%;净利润均值为22.51亿元，同比增长31.21%;资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%;净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。
房地产板块表现弱于大盘
从资本市场表现来看，2017年A股市场呈现分化格局，房地产板块表现明显弱于大盘，但白马龙头股领涨大盘。
而在业绩大增和估值修复的双重作用下，港股内房板块估值得到持续修复，全年涨幅高达109.3%，市场表现显著。
这在股价上也能看出，2017年全年股价累计涨幅前十名，在港上市房企占据前九个席位，中国恒大、融创中国、天誉置业、碧桂园、雅居乐集团、龙光地产、众安房产、佳兆业集团、中国奥园分列涨幅榜一到九名，A股新城控股以154.91%的涨幅居于第十名。
土地竞争加剧，行业集中度提升
运营规模方面，上市房企经营规模增速持续下滑，总资产集中度继续攀升。
从上市房企总资产规模来看，截至2017年末，总资产超过千亿的企业有45家，约占上市房企总量的21%。超过3000亿的企业有12家;超过万亿的企业有3家，依次是中国恒大、万科和碧桂园。从总资产累计值占比来看，榜单前15名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前53名企业总资产累计值占比超过80%。
这两项指标2016年的数值分别为前18名和前59名。可见2017年房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。
百强房企在土地市场上的竞争愈加激烈，从招拍挂市场到收并购再到城市旧改，竞争蔓延到各个拿地领域。大房企的规模优势也在土地市场上有所显现，其获取能力高于一般的中小房企，“强者恒强”的规律也开始适用于土地市场。
公司债融资总规模大幅下降
在偿债能力上，上市房企债务指标均值保持平稳，行业整体财务风险可控。2017年一方面受行业销售再创新高影响，大型房企自有资金充沛，另一方面，融资环境显著收紧，房企公司债发行规模严重“缩水”，客观上也限定了整个行业杠杆率的天花板。
据不完全统计，2017年公司债融资总规模为437亿元，较2016年全年大幅下降90% 。叠加两方面的影响因素，2017年上市房企的偿债能力指标均值保持平稳运行，债务风险整体可控。
从企业资产负债率的分布来看，2017年约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值;约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间;另外25%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有绿地、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福和泰禾等持续扩张型企业。
三大盈利效率指标均有改善
上市房企盈利效率处于上升通道，利润水平保持增长态势。2017年，上市房企净资产收益率均值为9.29%，较2016年提升3.58个百分点;总资产净利率均值为2.79%，较2016年提升0.79个百分点;总资产报酬率均值为5.64%，较2016年提升1.13个百分点，标准差为4.25%。
三大盈利效率指标均处于上升修复通道中，可见上市房企增收不增利的情况已得到持续改善。此外，从盈利能力的绝对值指标看，其上升势头得以延续。上市房企营业利润均值为33.46亿元，同比增长45.14%;净利润均值为21.29亿元，同比增长13.57%。
积极探索创新热点领域
创新能力方面，大型上市房企开始从模式突破、产业导入寻求赋能，并从存量运营、轻资产化寻找增长点。同时，长租公寓、特色小镇、城市更新、物流地产、联合办公、产城融合仍是企业创新热点领域。
房企创新思路逐渐从单纯的粗放式业务拓展向内容、运营、模式等多维度创新深化，从存量再造、轻资产运营进行切入创新。
此外，产业链下游的行业净利润增速有所下滑，但整体保持稳健增长。首先，绿色健康家居、智能化发展已成大势，大部分上市供应商企业通过技术研发，积极寻求环保升级，推动智能升级，同时抓住精装修发展机遇，提升精装服务整合能力，拓展增长空间，并契合房地产市场新常态对中高端产品需求，推进产品的多元化高品质发展。
融资结构发生显著变化
政策变化以及国际经济金融形势的变化，让2017年房企融资结构发生显著变化，公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加，房企的融资方式也越来越多元化，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。
据报告不完全统计，2017年108家房企融资总额为10864亿元(不含开发贷、一般银行贷款)，同比下降2%。其中，108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元，占总融资额的比重仅为4%，较2016年大幅下降90%;境外融资额为2771亿元，较2016年大幅增加74%。
此外，2017年股权融资规模大幅扩张至1509亿元，占比为14%，较2016年大幅增长105%。2017年多家房企成功发行资产证券化产品，融资金额达492亿元，同比大幅增长86%。