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主题:绵阳涪城区楼市现状分析 你心中的涪城区都变成啥样了

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曾经蔚蓝

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发表于2017-12-26 16:52:39 |只看该作者
楼主

在绵阳生活的老人大概都知道,民间一直有“成都省,涪城市”这样的说法。这个是什么意思?就是四川以成都一市独大,绵阳以涪城一区独大。


但从楼市角度来看,至少涪城区一区独大的现象已经发生了根本性改变。


绵阳涪城区楼市现状分析 你心中的涪城区都变成啥样了

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过去二十多年里,在老百姓心目中,买房子没买到涪城区,似乎就没把家安到绵阳,感觉好没面子。


那时候,涪城区无论是开发量、销售量、销售额都遥遥领先,有时候甚至其他几个区域版块加起来的总和都不及涪城区多。


二十多年来,绵阳城市中心升级、旧城改造、棚户区改造,都是从涪城区开始,同时也是升级改造的重点。


加之大量的企业外迁,可供开发的土地面积多,老城区寸土寸金,房价也高,造就了涪城楼市二十年的辉煌。


但如今,特别是近三年来,涪城区基本处于无房可卖的状况。


从老大哥一落千丈成为楼市的边缘,这种现象恐怕要等到明年通安巷的富临项目、南河坝的绵投项目、长虹国际城四期、福星、万向等项目上市后才有所好转。


造成涪城区楼市没落主要有以下几个原因:


城市扩容,新区开发成主流


近几年来,南到塘汛,北到园艺,西至永兴、石桥铺,成为了城市开发和扩张的主要版图,如今再加上新晋为城市新贵的安州区,大力发展科技城集中发展区,未来很大的时间内,绵阳城市扩张的重心都在西南方向,涪城区楼市必然还会继续沉寂下去。


这也是城市发展的必然趋势,城中心越来越拥堵,必然要走多极发展,多中心发展的道路。


与涪城区发展相对成熟有关


上世纪90年代初,绵阳开始第一轮换档升级,涪城区最先有了商品房、小区的概念。


第二轮改造已基本在10年后结束,涪城区拥有了大量的城市综合体、商业广场、星级写字楼、星级酒店,夯实了商业中心、金融中心、服务业中心的地位。


在这个过程中,市区行政机关、制造业都已基本外迁完毕,可以用来开发的土地已所剩不多。因此,在房地产市场,涪城区已很难有较大的作为。


与开发成本偏高有关


最直接的反应就是拆迁难。作为老城区老中心,涪城区几无空地,能拆迁的、好拆迁的已基本搞定,下一步能用来房地产开发、提升城市面貌和改善市民居住品质的就是城中村。


城中村拆迁放眼全国都是难点,握手楼、结吻楼在北上广等一线城市都大面积存在,可见改善的难度。


打个比方,目前绵阳主城区的房价是8000元左右,南河坝、御营南乃至沿江村的城中村,你给8000不一定拆得下来。即使能顺利拆下来,那么超高的房屋密度,开发商也会亏得血本无归。


城中村拆迁难,也就变相助推了新区楼市的蓬勃发展。


与老区的宜居指数下降和改居时代来临有关


前些年,桃花岛项目有个广告:同样是7000元,你是买市中心密不透风的清水房,还是买近邻市中心精装江景房?


对不起,那个时候,人们真的选择了密不透风的清水房,至今有许多选择了“密不透风的清水房”的人大倒苦水:“停车难,出行难,一天到晚都是汽车尾气,能看到的就是对面的阳台……”


小康时代全面来临,人们对环保、空气、健康的要求越来越严格,开发商也得顺应购房者的需求,向新区发展。


与政府对开发商的硬性指标有关


在城中心开发,政府对商业的硬性条件定得很高。恰恰这几年实体商业店又不景气,做写字楼吧,那更悲摧,星级写字楼的售价不如普通住宅高,还不如普通住宅走得快。


为什么会这样呢?实业不好做,老板不得不考虑办公成本,住宅内也可以开公司办公,运营成本小多了,而且创客一代和科技型企业还有政府提供的免费写字楼用。这就打压了开发商在市中心搞开发的积极性。


那么,涪城区还有没有王者归来的可能性呢?估计要等到绵阳城市面貌第三轮换档升级的时候了。这是绵阳经济发展的迅速和城市地位如何提升才能决定的。


从目前来看,涪城区每年都会有积少量的局部改造,充其量只能成为绵阳楼市的一路诸候,顶多也就是与园艺和高新片区争一下前三的位置。




本帖 曾经蔚蓝 于2017-12-26 16:53:09 编辑过,共被编辑过1次
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